Duas grandes etapas explicam a Usucapião Extrajudicial: aquela desenvolvida no TABELIONATO DE NOTAS para lavratura da Ata Notarial e aquela resolvida no REGISTRO DE IMÓVEIS para efetivamente a tramitação do procedimento, todavia, a mais importante delas é aquela prévia a todas elas, realizada pelo ADVOGADO na análise e admissão do pedido.
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL foi inaugurada no ordenamento jurídico através do CPC/2015 que em seu artigo 1.071 modificou a Lei de Registros Publicos (6.015/73) para introduzir o art. 216-A e com ele a possibilidade da REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS em Cartório, sem processo judicial, mas com assistência obrigatória de ADVOGADO. Usucapião até então sempre foi uma solução que demandava obrigatoriamente PROCESSO JUDICIAL e com ele muitos e muitos anos de tramitação na via judicial. Por ocasião do Código Fux sai de cena o rito especial da Usucapião (como havia no extinto Código Buzaid), tornando-se regra a Usucapião Extrajudicial (mas que é de adoção facultativa e não obrigatória, devo recordar), sendo possível a Usucapião pela via judicial adotando-se as regras do procedimento comum.
REGULAMENTAÇÃO:
A regulamentação do procedimento veio pelas mãos do CNJ através do PROVIMENTO 65/2017 assim como através dos Códigos de Normas Extrajudiciais das CGJ (que não podem contrariar o Provimento Maior). Importante anotar também que a Lei 13.465/2017 aplicou sensíveis modificações à Usucapião Extrajudicial, como o criticado silêncio que importava em DISCORDÂNCIA em flagrante, odiosa e injustificada distinção com as regras do Processo Judicial, que só esvaziava a utilidade da via extrajudicial.
A Usucapião Extrajudicial só terá lugar quando INEXISTIR CONFLITO entre os interessados (Requerentes, Entes Públicos, Confrontantes e Terceiros Interessados). Instaurada a discórdia no procedimento o Registrador Imobiliário deverá tentar solucionar, como inclusive reza o Provimento CNJ 65/2017 (e nesse aspecto se revela de grande importância a atuação dos Advogados, conhecedores das regras específicas da USUCAPIÃO, assim como do meio EXTRAJUDICIAL). Aqui não posso deixar de recordar um ponto importante que chamo à atenção em matéria de Usucapião: situações consolidadas não se discutem mais. Falo melhor disso aqui (https://www.instagram.com/p/CSjdDeMLUjX/).
Em suma, inexistindo conflito e preenchidos os requisitos legais da modalidade escolhida de Usucapião, a tramitação pela Via Extrajudicial será possível.
OS REQUISITOS LEGAIS variam conforme a modalidade (e você pode ver alguns aqui http://www.juliomartins.net/pt-br/node/20), sendo certo que a matriz comum à todas as modalidades de Usucapião exigirá:
- POSSE qualificada, capaz de permitir o nascimento do direito;
- TEMPO de posse, que variará conforme a modalidade (podendo ser 02, 05, 10 ou 15 anos);
- COISA hábil, que permita a usucapião;
E COMO FUNCIONA?
O exame prévio do contexto, situação imobiliária, informações e documentação é extremanente necessário antes de iniciar qualquer pedido, seja ele JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL, dada a complexidade e magnitude do procedimento. Em linhas gerais, o procedimento extrajudicial desenvolve-se primeiramente no CARTÓRIO DE NOTAS (da região do imóvel), gerando ali a necessária ATA NOTARIAL que é documento obrigatório que juntamente com o requerimento e demais exigidos pelo Provimento CNJ 65/2017 devem ser apresentados pelo Advogado ao Cartório do RGI.
A segunda etapa revela talvez a mais importante, que é onde efetivamente haverá o desenvolvimento do procedimento, presidido pelo Registrador Imobiliário, no CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS, com ampla assistência do Advogado, onde o pedido será qualificado, documentação examinada, realizadas as diligências legais e verificado o preenchimento dos requisitos legais para o reconhecimento da Usucapião e declaração da propriedade em favor do OCUPANTE.
QUANTO CUSTA?
A Usucapião em Cartório envolve diversos custos (honorários advocatícios ditados pela TABELA da OAB, certidões, ata notarial, registro no RGI, podendo inclusive, diante das peculiaridade de cada caso, envolver outros como PLANTA e MEMORIAL, providências junto a PREFEITURA, processos judiciais já iniciados etc). Conheça os custos aproximados da lavratura da ATA NOTARIAL e do REGISTRO da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL no RIO DE JANEIRO em nosso site (http://www.juliomartins.net/pt-br/node/11), além de informações atualizadas.
Sobre o autor: Júlio Martins (OAB/RJ 197.250) é Advogado com extensa experiência em Direito Notarial, Registral, Imobiliário, Sucessório e Família. É ex-Escrevente e ex-Substituto em Serventias Extrajudiciais no Rio de Janeiro, com mais de 21 anos de experiência profissional (1998-2019) e atualmente Advogado atuante tanto no âmbito Judicial quanto no Extrajudicial especialmente em questões solucionadas na esfera extrajudicial (Divórcio e Partilha, União Estável, Escrituras, Inventário, Usucapião etc), assim como em causas Previdenciárias. Site: www.juliomartins.net
Fonte: Jornal Jurid